王皓鹏：房地产企业“项目”辨析
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来源：金穗源商学院
近日，有学员询问：房地产一个项目，多个施工许可证，会有可能是2种计税方式吗？
如果就问题回复问题，答案是“非常可能”。其实学员问题的关键是没有理清什么是“项目”。
一、首先来了解土地增值税“项目”的概念
土地增值税“项目”，可以简单理解为土地增值税的清算对象，我们就“清算对象”进行阐述。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”由此看出，总局是尊重企业会计成本对象确认原则的，基本保持会计和税法的一致性，最大限度缩小税会差异。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件就土地增值税的清算单位做如下规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
在这里弱弱试问：187文件规定“国家有关部门”是指哪个部门？
房地产企业的“五证”分别为：
1、国土部门办理的《国有土地使用证》
2、发改委审批的《建设用地规划许可证》
3、规划部门颁发的《建设工程规划许可证》
4、建委颁发的《建筑工程施工许可证》
5、房管部门发放的《预售证》
到底哪一个证书作为土地增值税的清算对象？结果我们仔细甄别：《建设工程规划许可证》清晰记载了项目名称、建设规模、栋数、层数、结构类型、造价等信息，与土地增值税清算流程的数据采集基本吻合，因此，大部分省市认可《建设工程规划许可证》作为土地增值税清算对象的划分标准。
至此，我们得出一个简单结论：房地企业持有的《建设工程规划许可证》是确认土地增值税清算对象的基本标准。也就是说，土地增值税的项目是以《建设工程规划许可证》来作为划分标准的。
附：各地对清算单位的规定。
二、接着了解增值税新老项目的划分标准
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）就“房地产老项目”是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
《国家税务总局 关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》 （国家税务总局公告2017年第43号） 文件第二条规定：
纳税人应在按简易计税方法首次办理纳税申报前，向机构所在地主管国税机关办理备案手续，并提交以下资料：
（一）为建筑工程老项目提供的建筑服务，办理备案手续时应提交《建筑工程施工许可证》（复印件）或建筑工程承包合同（复印件
……
通过以上文件，增值税新老项目的划分标准是三个：
1、依据《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期
2、建筑工程承包合同注明的开工日期
3、为建筑工程老项目提供的建筑服务合同
也就是说，增值税新老项目的划分，是按照《建筑工程施工许可证》或者《施工合同》来判定的。
三、二者项目划分的差异。了解以上知识要点之后，我们看土地增值税“项目”与增值税“项目”之间是否“包容”。房地产企业很有可能存在这样的情况：
一个《国有土地使用证》，两个《建设用地规划许可证》，三个《建设工程规划许可证》，四个《建筑工程施工许可证》，五个《预售证》。“五证”的数量呈“正金字塔”排列，就会形成一个《建设工程规划许可证》下面，拥有两个《建筑工程施工许可证》；两个《建筑工程施工许可证》下面，拥有四个施工合同。
对应的，一个土地增值税“项目”下，同时拥有增值税新老项目，在增值税老项目下，很有可能拥有不同的施工合同，而施工合同又分别是建筑业的新老项目。如图所示：
回归学员的问题，一个土地增值税清算项目，同时包含了增值税的新老项目，所以增值税分别适用简易计税和一般计税方法。
以上是王老师针对房地产企业增值税、土地增值税“项目”的分享，那么所得税是否存在“项目”界定的问题呢？ 如果您希望系统学习房地产土地增值税和所得税相关业务，可以扫描下方二维码，添加金穗源助理微信。
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